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NIC 40 Inversión Inmobiliaria

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(*)CPC. PABLO ELÍAS MAZA

Esta norma internacional de Contabilidad N°40 Inversión Inmobiliaria, establece el requerimiento, medición(valuación) y revelación de la inversión en inmuebles y entrará en vigencia en el Perú el 1 de enero del 2002.

Esta NIC ha sido oficializada por el Consejo Normativo de Contabilidad mediante Resolución N°023-2001 y reemplaza requerimientos anteriores de la NIC N°25 (reestructurada en 1994) Tratamiento Contable de las Inversiones, en lo concerniente a la inversión en inmuebles.

La NIC N°40 define Inversión Inmobiliaria como todo inmueble, sea terreno o edificio, poseído por la empresa para ganar alquileres, y/o aumentar el valor de dicho inmueble, y no para ser usado en la producción, ya sea como suministro de bienes o servicios, o para propósitos administrativos, o para ser vendidos en el curso ordinario de los negocios.

La inversión inmobiliaria debe reconocerse como un activo, cuando es probable que los beneficios económicos futuros asociados con la inversión fluirán a la empresa; y el costo de dicha inversión inmobiliaria, pueda ser medido confiablemente.

Una inversión inmobiliaria debe medirse inicialmente a su costo. Todo desembolso posterior a su reconocimiento como inversión inmobiliaria, debe agregarse al valor de la inversión, sólo si es probable que los beneficios económicos futuros en exceso fluirán a la empresa. Si no existe esa probabilidad, todo desembolso posterior se reconocerá como gasto.

Posterior al reconocimiento inicial, una empresa debe elegir como su política contable, entre el modelo de valor razonable o el modelo del costo, aplicando dicha política a toda su inversión inmobiliaria.

Esta es la primera vez que el IASC, establece el uso del valor razonable para un activo no financiero, al requerir a las empresas determinar el valor razonable de la inversión inmobiliaria -para propósito de medición por el modelo del valor razonable o para propósito de revelación si eligió el modelo de costo- alentándolas a determinar el valor razonable de la inversión inmobiliaria sobre la base de una valuación hecha por un valuador independiente que posea una reconocida y relevante calificación profesional y tenga experiencia reciente en la zona de ubicación y categoría de la inversión inmobiliaria que está siendo valuada.

MODELO DE VALOR RAZONABLE.- Después del reconocimiento inicial, una empresa que elige el modelo de valor razonable, debe medir toda su inversión inmobiliaria a su valor razonable. La ganancia o pérdida que surge de un cambio en el valor razonable, debe incluirse en el estado de ganancias y pérdidas del periodo en el cual surge.

El valor razonable de la inversión inmobiliaria, es usualmente su valor de mercado, siendo la mejor evidencia del valor razonable, los precios actuales en un mercado activo para inmuebles similares en la misma zona de ubicación y condición, y sujeto a contrato de arrendamiento y otros similares. En ausencia de precios de mercados activos, una empresa puede recurrir a una variedad de fuentes como: precios actuales en un mercado activo para inmuebles de diferente naturaleza; precios recientes en mercados menos activos; y proyecciones de flujos de efectivo descontados, basados en estimaciones confiables de flujos de efectivo futuros, sustentados por contratos de arrendamientos existentes.

Si la empresa ha medido su inversión inmobiliaria al valor razonable, debe continuar midiéndolo así hasta la venta del inmueble, o hasta que pase a ser usado por la empresa como activo fijo.

MODELO DE COSTO.- Después del reconocimiento inicial, la empresa que elige el modelo de costo, debe medir toda su inversión inmobiliaria, usando el tratamiento del método preferencial de la NIC 16 Inmuebles, Maquinaria y Equipo, esto es, al costo, menos cualquier depreciación acumulada y cualquier pérdida por deterioro del valor acumulado.

TRANSFERENCIA.- Las inversiones inmobiliarias pueden ser transferidas, a existencias o a activo fijo o viceversa.

Cuando la empresa usa el modelo de costo, las transferencias entre inversión inmobiliaria o existencias, y activo fijo, no cambian el importe en libros del inmueble transferido, y no cambia el costo de ese inmueble para propósito de medición o revelación.

Cuando la empresa usa el modelo del valor razonable, la transferencia del inmueble a existencias o activo fijo, se hará al valor razonable de dicho inmueble a la fecha de la transferencia.

Si un inmueble que es un activo fijo, llega a ser una inversión inmobiliaria llevada al valor razonable, cualquier diferencia a esa fecha entre el valor en libros del inmueble y su valor razonable, será tratado como una revaluación bajo la NIC 16.

Si la empresa transfiere un inmueble, de existencias a inversión inmobiliaria, cualquier diferencia entre el valor razonable de dicho inmueble y su valor en libros debe ser reconocida en el estado de ganancias y pérdidas.

Cuando la empresa completa la construcción o desarrollo de una inversión inmobiliaria, construida por la propia empresa que será llevada al valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable y su valor en libros debe ser reconocida en el estado de ganancias y pérdidas.

(*) Funcionario de la Contaduría Publica de la Nación, y profesor asociado de la Universidad Nacional Federico Villareal.